RESCILIACIÓN DE CONTRATO DE COMPRAVENTA NO INSCRITO EN EL REGISTRO CORRESPONDIENTE

    Resulta altamente delicado el conceptualizar y delimitar instituciones como la resciliación, la rescisión y la resolución.

       Lo sé, suenan tan igual que es demasiado fácil confundirlas. Son tan distintas que lo único que las une es que todas son instituciones que tienen que ver con los contratos y la cesación de los mismos, eso si, por diferentes motivos.

     Este pequeño estudio surge por la pregunta de una persona, esta me consultaba, ¿procede la resciliación del contrato de compraventa que aún no se ha inscrito en el Registro?

        Dudoso..., verdad, dudoso.  

       Aún así, quise estudiar primero qué diferencia a la resciliación de la rescisión y de la resolución.

       Pues bien, pensemos. y empecemos por el final, es decir, por la resolución. Como es bien sabido, la condición resolutoria tácita o pacto comisorio deriva de una clausula inmersa -tácitamente- en todos los contratos bilaterales, tal y como nos lo estipula el artículo 1360 C, "En los contratos bilaterales va en cuenta la condici6n resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o resoluci6n o el cumplimiento del contrato, con indemnizaci6n de perjuicios en uno y otro caso."

     Es preciso y atinente, lo que se expresa en uno de los Documentos de Bóveda de la CSJ, en donde se menciona que "...Debe aclararse algo que el Legislador no lo dijo y que consiste en explicar que se refiere solamente a los contratos bilaterales de tracto instantáneo, ya que en los contratos bilaterales de tracto sucesivo no se da la resolución, sino lo que ocurre es la terminación del contrato".

"La condición resolutoria tácita se diferencia con la condición resolutoria expresa en los siguientes aspectos: 1.- La condición resolutoria expresa opera de pleno derecho; la tácita, en cambio, necesita declaratoria del Juez, ante quien hay que pedir la resolución del contrato. 2.- Cumplida la condición resolutoria expresa deberá restituirse lo que se hubiese recibido en virtud de tal condición. Art. 1358 C. C. Además en la condición resolutoria expresa no puede el otro contratante pedir el cumplimiento del contrato sino únicamente la resolución; en cambio, frente a la condición resolutoria tácita, el contratante que cumplió su obligación puede pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en ambos casos, según el Art. 1360 inciso 2° C. C.

La condición resolutoria tácita sólo opera en los contratos bilaterales y de éstos solamente en los de tracto instantáneo.

Sin embargo, el Art. 1935 C. C. indica que en el comodato o préstamo de uso, que es un contrato unilateral, si el comodatario no emplea la cosa en el uso convenido, el comodante podrá pedir la restitución inmediata de la cosa, aunque se haya estipulado plazo; lo que equivale a una condición resolutoria tácita.

Existe aplicación de la condición resolutoria tácita en el caso del contrato de compraventa que da derecho al vendedor para exigir la resolución de la venta si el comprador no paga el precio. Arts. 1675, 1677 y 1678 C. C.

Igual ocurre a la inversa si el vendedor no entrega la cosa vendida. Art. 1629 inciso 2° C. C. " (https://www.jurisprudencia.gob.sv/DocumentosBoveda/E/1/2010-2019/2011/10/98369.HTML).

        Ante tales especificaciones, entendemos que, la resolución del contrato es una garantía para aquel que sí cumplió lo pactado ante quien no lo hizo, puede, por tanto, pedir al Juez, ya sea que el contrato cese en sus efectos o el cumplimiento del mismo, eso si, pudiendo pedir indeminización en ambos casos, entendemos entonces que, esta debe ser mediante proceso judicial y por tanto, declarada por el Juez competente.

      Ahora bien, la rescisión del contrato es a consecuencia de una nulidad relativa, tal y como se anuncia en el acapite del Titulo XX del C.,  en donde se expresa en el inciso último del articulo 1552, del mismo cuerpo legal, al decir: "Cualquier otro tipo de vicio produce nulidad relativa y da derecho a la rescisión del acto o contrato"

 Nuevamente, en Documentos de Bóveda de la CSJ, establece que "...la nulidad relativa se refiere a la penalidad que acaece a los actos celebrados con prescindencia de un requisito exigido en atención a la calidad o estado de las partes..". (https://www.jurisprudencia.gob.sv/DocumentosBoveda/E/1/2010-2019/2014/02/ACDC0.HTML)

        Es así, la rescisión imaginemosla en el supuesto que, yo como Notario celebro una compraventa entre determinado señor a favor de mi mamá, vulnerando el articulo 9 de la Ley del Notariado. Esta nulidad, contraria a la nulidad absoluta, no puede ser declarada de oficio sino solo a petición de parte, es decir, por aquellos a los que la misma les proporcione beneficios, e inclusive puede prescindirse de la misma por el simple transcurso del tiempo o por el acuerdo de ratificación entre las partes involucradas, pues como sabemos, no se han vulnerado los requisitos de existencia, sino que, la calidad o estado de las partes no es el correcto (Art.1554 C)

          Finalmente, la resciliación, consta de mayor relevancia por ser la protagonista en el caso que nos ocupa, en relación al cuestionamiento hecho por mi querida amiga. Pues bien, la resciliación o mutuo discenso delimitada en e1 inciso primero artículo 1438 C., establece que "Toda obligación puede extinguirse por una convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consientan en darla por cumplida."

       Veamos otros dos artículos importantes para poder dar respuesta a la interrogante, así es, el articulo 1597 C, en el que se dice que, "La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero..." y el artículo 1605 del mismo cuerpo legal, que establece que, "La venta se reputa perfecta, desde que las partes han convenido en la cosa que es el objeto de la venta y el precio...". Resaltado propio.

        Ahora si, como vemos en el caso particular objeto de este estudio, la compraventa es un contrato que resulta perfecto, es decir, con todas las obligaciones cumplidas, desde el momento que se define el precio y la cosa. Entonces, en la venta, el inmueble tenía establecido y pagado el precio y por tanto, ya se había realizado la tradición del dominio; lo único que faltaba era el requisito de publicidad, pero no para que fuese perfecto entre las partes, pues entre ellas ya era obligatorio y se encontraban cumplidas ambas obligaciones, sino frente a terceros, es decir, faltaba únicamente la respectiva inscripción en el Registro de la Propiedad Raíz, si, erga omnes.

        Y, ¿cómo puedo afirmar que es así?, veamos el contraste. Si el articulo 1438 me dice que las partes pueden "...consenttir en darla por cumplida", es porque la obligación no ha sido cumplida, no se ha reputado perfecta, pero si el artículo 1605 me dice que ya se ha reputado perfecta, es porque no cabe ni resulta posible la resciliación del contrato pues no hay nada que consentir como cumplido, la compraventa ha cumplido y desplegado todos sus efectos entre las partes. Y se puede uno preguntar, ¿qué procede entonces?, pues la venta "en vía de regreso", vender de nuevo el inmueble, pero haciendo el cambio, es decir, el otorgante será ahora a favor de quien se celebra y la persona a favor de quien se había hecho figurará ahora como otorgante. Dando así solución a la problemática creada, con la salvedad de no haber pagado derechos de registro, y logrando así solo pagar una vez, ya que, si se hubiese inscrito, con esta nueva compraventa debían pagarse los derechos correspondientes pues es una nueva transferencia del dominio del bien objeto de la misma.

        

TITULO SUPLETORIO Y PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA (USUCAPIÓN)

     A raíz del recuerdo vivo de mi padre, y de formas poco adecuadas en las que se aceptó su herencia, surge en mi la necesidad de hacer cumplir lo que para mi supone, su ultima voluntad, dejar las cosas bien hechas.

    Mi padre desde siempre buscó seguridad y protección para nuestro núcleo familiar, proveernos desde lo mínimo como comida, vestido y estudio, hasta nuestra casita. Al momento en que mi padre compró el terreno en que haría de esa casa, nuestro hogar, compró a sabiendas que no existía escritura, por tanto, no le entregaron a él ningún documento que acreditase que era el nuevo dueño. Lo que él no sabia era que, no existía antecedente inscrito.

    Siendo tan diligente y capaz, como lo recuerdo, buscó la forma de tener en "papel" algo que dijese que él era el dueño, el propietario del inmueble que había comprado. 

    Al carecer el inmueble de un antecedente inscrito en el Registro correspondiente, lo que procedía legalmente era seguir las diligencias de un Titulo Supletorio reguladas en el articulo 699 y siguientes del Código Civil, así lo hizo mi padre, y nuestra casita sigue siendo nuestra.

    Pero, ¿por qué no procedió la prescripción adquisitiva si él de forma quieta, pacifica e ininterrumpida llevaba un plazo mayor al estipulado para lograr ganarla por ese medio?

    Ese cuestionamiento me llevo a esta pequeña investigación en la que decidí buscar la diferencia en dos figuras similares y la forma tan distinta que tienen de proceder y definirse.

    Por un lado, el titulo supletorio tal y como lo estipula el articulo 699 C, ocurre cuando "El propietario que careciere de titulo de dominio escrito, o que teniéndolo no fuere inscribible, podrá inscribir su derecho justificando sumariamente ante el Juez de Primera Instancia del distrito en que estén radicados los bienes, que tiene mas de diez años de estar en quieta, pacifica y no interrumpida posesión de estos..."

    Así es, el titulo supletorio tal y como su nombre lo indica busca suplir el titulo, mas no constituir derecho de propiedad pues ya se es propietario, lo que no existe es el antecedente inscrito. Y se hace ante juez, mediante solicitud, lo que implica que no es contencioso sino meras diligencias, y poder así lograr la primera inscripción en el registro correspondiente, "...pero sin perjuicio de tercero de mejor derecho". (art.704 inc. final). Lo que implica que, si alguien tuviese una compraventa anterior a la de mi padre, es decir, un justo titulo, será esa la de mejor derecho, y por tanto, la titularidad, el señor y dueño sería la persona anterior, prior in tempore potior iure-, si, el que es primero en tiempo, es primero en derecho.

    Por otro lado, en el usucapión, puede o no tenerse titulo justo, es decir, una compraventa, donación o cualquier otro instrumento que trasfiera el dominio, pero si existe antecedente inscrito. Al no tener justo titulo el tiempo para poder alegarla no será de diez años sino que debemos demostrar que venimos poseyendo desde hace mas de treinta años, si de bienes inmuebles hablamos. Art. 2247 y 2250 C.

    Entonces, lo que ocurriría fuese que, la persona que vendió a mi padre, perdió, extravió o lo que fuese, el título, pero existe antecedente inscrito, no a favor de dicha persona sino de la persona que se lo vendió, y allí si, procede el usucapión mas no el titulo supletorio.

    Lo que importa aquí es que, no buscamos probar y alegar que somos dueños sino que, somos legítimos poseedores y que, por tanto, aspiramos a ser propietarios, señores y dueños del inmueble. Con la prescripción adquisitiva se reconoce el derecho y este no puede ser impugnado, y será perfectamente inscribible en el Registro correspondiente (art. 2252 C.); eso si, es un proceso común y por ende contencioso, costoso y largo.

    Entonces, ¿por qué no se siguió la prescripción adquisitiva en vez del titulo supletorio?

  Porque mi padre tenía mas de diez años de haber celebrado la venta y en el registro correspondiente no existía dueño alguno anterior a él, él era dueño y señor, no buscaba acreditarlo, buscaba suplir el titulo del que carecía.

    De forma concluyente se puede decir que, si bien son figuras distintas y operan de forma diferente, son mecanismos válidos, legales y funcionales para dar a quien no posee, la titularidad en la que se le consigna como propietario del bien inmueble objeto de los mismos.